كواليس السوق المخيف لأنظمة شراء العقارات في نيويورك

اتخذ المطورون العقاريون في نيويورك خطوة نادرة بتسهيل مدفوعات العقارات السكنية، لإغراء المشترين في سوق متباطئة.

كانت القاعدة الثابتة الإلزامية لمن يرغب في امتلاك شقة في مدينة نيويورك، هي أن عليه أن يأتي بـ20 في المائة من سعر الشراء نقدا، ما يشكل حاجزا هائلا حتى بالنسبة إلى المقيمين الأثرياء.

ومع ذلك، في محاولة لحث المشترين فيما كانت سوقا محتضرة، بدأ عديد من المطورين إظهار مزيد من المرونة، إما عن طريق قبول دفعات مقدمة أقل أو تقسيطها.

إحدى هذه الشركات المطورة هي “سي آي إم” التي تتخذ من لوس أنجلوس مقرا لها، وتسمح للمشترين بدفع 5 في المائة عند توقيع عقود مبيعات في مشروعين جديدين في بروكلين تسوق لهما: “فرونت آند يورك” في حي دمبو، و”111 مونتجومري” في حي كراون هايتس. وهناك دفعة 5 في المائة أخرى، ليست مستحقة إلا بعد عدة أشهر.

قال جاسون شرايبر، مدير “سي آي إم”: “اعتبرنا ذلك وسيلة لجذب المشترين إلى معرض المبيعات. لا أعتقد أن هناك شخصا ينكر أن السوق كانت بطيئة نسبيا”.

قد يكون وصف شرايبر مبخسا للحقيقة: وفقا لشركة كور، وهي شركة سمسرة في نيويورك، فإن متوسط الأسعار في المدينة انخفض 12 في المائة مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق إلى 999,950 دولار.

كان هذا أسوأ انخفاض فصلي منذ الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2009، في ذروة الأزمة المالية. إضافة إلى أن عدد المبيعات انخفض أيضا.

“مخيفة”، هي الكلمة التي وصف بها أحد المطورين السوق الفاخرة، خاصة مع ما يسمى “صف المليارديرات” الذي يحتوي على مبان جديدة عالية الارتفاع في شارع 57، وتطل على “سنترال بارك”.

جاء التأثير السلبي على أعلى مستويات السوق عندما انسحب المشترون الأجانب، في الوقت نفسه الذي فرضت فيه مدينة نيويورك “ضرائب القصور”، التي تهدف إلى تمويل تجديد نظام مترو الأنفاق.

بدأ سريان الرسوم الإضافية الجديدة في تموز (يوليو) الماضي، مع فرض ضريبة لمرة واحدة تبدأ من 1.25 في المائة على المنازل التي تزيد قيمتها على مليوني دولار، وتصل إلى 3.9 في المائة على المنازل المبيعة بأكثر من 25 مليون دولار.

يقول مديرو العقارات، إن التحدي يكمن في أن المشترين المحتملين يدركون جيدا أن الأمور تحولت لمصلحتهم.

ما لم يجب عليهم التحرك بشكل عاجل، فإن كثيرين لا يرون أي سبب لعقد اتفاق ما دام العرض وافرا، وما دام هناك احتمال لتراجع أكبر للأسعار.

باستثناء خفض الأسعار الأمر الذي يرفضونه، لجأ المطورون إلى المغريات لمحاولة حث المشترين المترددين.

إنهم يعرضون دفع تكاليف إتمام العقد ورسوم نقل الملكية، ويقدمون مرافق مجانية، في الصفقة.

في “ون منهاتن سكوير”، وهو مبنى مستحدث في لاور إيست سايد، تم طرحه في السوق في وقت سابق من هذا العام، تعرض “إكستيل” دفع الرسوم المشتركة لمدة عشرة أعوام، إضافة إلى ما تسميه “برنامج إتمام العقد المؤجل”.

يدفع المشترون 10 في المائة باعتبارها دفعة مقدمة غير قابلة للاسترداد، ويمكنهم السكن في وحدتهم لمدة تصل إلى عام قبل الإتمام.

وهو ما يعادل، وفقا لسوش تورجالكار، الرئيس التنفيذي لشركة إكستل، توفير الإيجار بفاعلية لمدة عام.

تقدم “إكستل” أيضا خطة “الإيجار للشراء” في “ون مانهاتن سكوير”، مع أولئك الذين ينتهي بهم الأمر بشراء وحدة يتم خصم إيجارها من سعر البيع.

قال تورجالكار: “الطلب موجود، يملك الناس وظائف وأموالا وهناك أسعار فائدة منخفضة”. وأشار إلى أن المشكلة تكمن في أن تراكم الموجودات يعني “أن المشترين لديهم خيارات”.

تخفيض المدفوعات أو تقسيطها من غير المرجح أن يؤثر في مجموعة المشترين المهمين في أعلى مستوى في سوق العقارات في مانهاتن، وتعد عملية شراء بمبلغ 50 مليون دولار بالنسبة إليهم، حسبما ذكر تورجالكار “تجربة حياة” أكثر من كونها معاملة مالية.

المطورون يأملون في جذب الأثرياء فقط الذين قد ينجون من الخروج بمئات الآلاف من الدولارات نقدا دفعة واحدة.
تتمثل المخاطر التي يواجهها المطورون في أن خفض الدفعة الأولى من شأنه من الناحية النظرية، أن يسهل على المشتري الابتعاد في حالة انخفاض أكبر للسوق. قد يؤدي كثير من التسهيلات أيضا إلى تقييد التدفق النقدي، في الوقت الذي يحاولون فيه السداد لمقرضيهم.

“إنها مفيدة للغاية للمشترين عند نقطة سعر معينة” حسبما قالت كريستين بلاكبيرن من “كومباس ريالتي”، التي تتعامل مع المبيعات في “111 مونتجمري”، فيما يتعلق بالدفعات المقدمة المرنة، التي وصفتها بأنها “غير عادية أبدا”.

وبينما لا تزال الأعمال التجارية قوية في فئة أقل من مليون دولار في نيويورك، لاحظت بلاكبيرن أن هناك وفرة معينة للمنتجات في نطاق مليوني إلى ثلاثة ملايين دولار.

وقالت “أسمع عبارات من المشترين مشابهة للتي سمعتها في أواخر 2008 وأوائل 2009”. وأضافت “يعتقد الناس أن هناك صفقة قريبة أفضل”.