إدارة ممداني تسعى للتدخل في بيع شقق نيويورك المستقرة الإيجار

تتجه إدارة عمدة نيويورك زهران ممداني (Zohran Mamdani) نحو جهد جديد للتأثير على بيع عشرات المباني السكنية المستقرة الإيجار في المدينة، وذلك بعد فشل محاولة سابقة لإبطاء صفقة بارزة مماثلة في يناير الماضي. تهدف الإدارة إلى توجيه هذه المبيعات بعيدًا عن المستثمرين المضاربين ونحو كيانات تعتبرها أكثر مسؤولية، بما في ذلك المنظمات غير الربحية.

كان مساعدة المستأجرين على اكتساب مزيد من السيطرة على مساكنهم أحد التعهدات الرئيسية لحملة العمدة ممداني. ففي أول يوم له في منصبه، أعلن أن محامي المدينة سيقدمون محاولة في اللحظات الأخيرة لتعطيل بيع وشيك لمجموعة تتألف من حوالي 5000 شقة، معظمها مستقر الإيجار، كانت مملوكة لشركة بينيكل (Pinnacle) في ثلاث مناطق. كان الهدف هو توجيه محفظة العقارات بعيدًا عن مالك عقاري كبير آخر له سجل في سوء الإدارة ونحو مشترين تفضلهم نقابة على مستوى المدينة للمستأجرين. إلا أن هذه المحاولة لم تنجح، حيث سمح قاضٍ ببيع الشقق للمشتري الجديد، وهي شركة ساميت بروبرتيز (Summit Properties) الأجنبية، التي أتمت الصفقة الشهر الماضي.

مباني إيست هارلم في بؤرة الاهتمام

مع اقتراب العمدة ممداني من يومه المئة في منصبه، تركز إدارته الآن على البيع الوشيك لمجموعة أخرى من الشقق المستقرة الإيجار التي طالما عانت من مشاكل، وهي حوالي 850 وحدة سكنية موزعة على 38 مبنى متهالكًا في شمال مانهاتن، كانت مملوكة سابقًا للمستثمر العقاري إيميرالد إكويتي جروب (Emerald Equity Group). من المتوقع أن تُعرض هذه المباني قريبًا في مزاد الرهن العقاري بعد أن تغيرت ملكيتها عدة مرات خلال العقدين الماضيين.

صرحت سيا ويفر (Cea Weaver)، مديرة مكتب رئيس البلدية لحماية المستأجرين، بأن وكالة الإسكان في المدينة لا تزال تدرس أفضل السبل للتدخل في عملية البيع، أو ما هي الكيانات الأنسب لشراء هذه المحفظة، بما في ذلك منظمة غير ربحية محلية لديها خطة لشراء مجموعة من العقارات المجاورة. وأكدت ويفر أن المدينة تعتزم اتخاذ إجراء، قائلة: «لقد مر هؤلاء المستأجرون الذين يعيشون في هذا المبنى بتقلبات من مستثمر مضارب إلى آخر. المدينة مهتمة حقًا بكسر هذه الدورة من التجريد من الاستثمار والتحصيل غير القانوني للرسوم الزائدة، وتحقيق الاستقرار لهذه المنازل أخيرًا».

تاريخ من الإهمال والانتهاكات

اشترت شركة إيميرالد إكويتي جروب المباني في عام 2016 بقروض ضخمة، وبدأت في رفع الإيجارات لزيادة الأرباح وسداد الديون قبل أن تصبح هذه التكتيكات غير قانونية بموجب إصلاحات وقّعها الحاكم آنذاك أندرو كومو (Andrew Cuomo) في عام 2019. تخلت إيميرالد في النهاية عن العقارات، تاركة وراءها عددًا متزايدًا من المخاطر. أظهرت مراجعة لبيانات المدينة أن المباني الـ 38 كانت تحتوي على ما مجموعه 2342 مخالفة لقانون الإسكان حتى 3 أبريل.

روت ماريسيلا رييس (Maricela Reyes)، إحدى المستأجرات في إيست هارلم، أنها عاشت في شقتها بالطابق الأول لمدة 41 عامًا وعانت من انهيار الأسقف والتسربات المزمنة. وفي ديسمبر الماضي، فاز مستأجرون في خمسة من هذه المباني، الواقعة على الجانب الجنوبي من شارع إيست 103 (East 103rd Street)، بتسوية قانونية وافق فيها المالك على منحهم 500 ألف دولار كخصومات على الإيجار وإجراء إصلاحات للشقق المتداعية. جاء هذا الانتصار بعد سنوات من التنظيم من قبل المستأجرين بمساعدة منظمة «أصوات المجتمع مسموعة» (Community Voices Heard).

زارت المديرة ويفر والعمدة ممداني أواخر الشهر الماضي المباني الخمسة في شارع إيست 103 لمراقبة المشاكل الهيكلية الخطيرة وقضايا جودة الحياة التي يعاني منها المستأجرون، مثل غلاية واحدة تخدم ثلاثة مبانٍ وانهيار جدار استنادي، مما دفع إدارة المباني (Department of Buildings) إلى إصدار أمر إخلاء جزئي.

حلول مقترحة وتحديات

يسعى المستأجرون الآن إلى أن يقوم صندوق إيست هارلم/إل باريو المجتمعي للأراضي (East Harlem/El Barrio Community Land Trust) بشراء المباني. وقال برايان بيترز (Brian Peters)، مدير الصندوق، إن منظمته عملت مع مهندسين واستشاريين قدروا أن تكلفة شراء وتجديد المباني الخمسة في شارع إيست 103 ستتراوح بين 35 مليون و50 مليون دولار. وأوضح بيترز أن المنظمة ستحتاج على الأرجح إلى استثمار عام كبير لإتمام هذه الصفقة.

تُعد هذه الخطوة اختبارًا مبكرًا لرغبة إدارة ممداني في توجيه الشقق المستقرة الإيجار التي تعاني من مشاكل إلى أيدي ملاك تعتبرهم أكثر مسؤولية، بما في ذلك، على الأرجح، المدينة نفسها. وقد تشكل إجراءات الإدارة نموذجًا لصفقات مستقبلية، وتثير جدلاً جديدًا في صناعة العقارات التي تعارض بشدة المزيد من التدخل الحكومي واللوائح التي تلقي باللوم عليها في حالات الرهن والضائقة المالية التي تعاني منها 1600 مبنى على الأقل في المدينة، بحسب بيانات حديثة من مجلس توجيه الإيجارات (Rent Guidelines Board).

تجدر الإشارة إلى أن مكتب المدعية العامة لنيويورك ليتيشا جيمس (Letitia James) كان قد وجد في العام الماضي أن شركة إيميرالد قد قامت بإلغاء تنظيم شقق مستقرة الإيجار بشكل غير قانوني وفرض رسومًا زائدة على المستأجرين، مما أجبر الشركة على التراجع عن زيادات الإيجار. وقد اشتكى المستأجرون الحاليون في مباني إيست هارلم من رسوم زائدة مماثلة.